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资本市场对房地产行业的热情仍在燃烧。
11月7日，房地产板块再度爆发，A股上市房企股价涨势再起，截至收盘板块内高达91家房企股价上涨，股价下跌的企业仅2家，南国置业、华远地产、荣盛发展、福星股份、绿地控股、财信发展、信达地产、金融街、华夏幸福等涨幅居前。
这其中，华夏幸福近来的股价走势尤其“妖”。7日晚间，华夏幸福发布股票交易异常波动公告，称公司股票自2024年10月28日至11月7日，已连续九个交易日涨停，鉴于公司股票价格短期涨幅较大，敬请投资者注意二级市场交易风险。
作为业内较早出险的房企，华夏幸福今年数次登上龙虎榜，更是走出了“9连板”行情，背后有何逻辑？
一周内连发股价异动公告
地产股久违的热度又回来了，继11月6日地产股掀起涨停后，7日板块情绪仍在发酵。
11月7日上午，房地产板块爆发，荣盛发展、阳光股份等成分股涨停，财信发展和阳光股份均触及涨停板，深振业A、格力地产（***）、亚通股份、特发服务、新华联（***）、世联行等个股涨幅也超过5%。
在地产股近日的“普涨”行情中，出险房企华夏幸福显得尤为特殊。自10月31日至今，华夏幸福发布的每份公告，都与股价异动情况有关，累计共发布十条。
这背后，是华夏幸福近日股价连涨，已经走出“九连板”的行情。11月7日，华夏幸福股价出现涨停，收盘价3.67元，成交额7759.66万元，总市值143.63亿元，并登上***的龙虎榜。
华夏幸福在公告中表示，公司股票自9月26日至2024年11月7日连续二十六个交易日内，日收盘价格涨幅偏离值累计达到200%，根据《上海证券***交易规则》有关规定，属于股票交易严重异常波动情形。
华夏幸福称，目前公司生产经营活动正常，不存在影响股票交易价格异常波动的重大事宜，包括重大资产重组、股份发行、业务重组、股份回购、引进战略投资者等，亦不涉及热点概念事项。公司高管、控股股东及实际控制人等，在股票交易异常波动期间，不存在买卖公司股票的情况。
虽然公司称不存在未披露事项，但经过近日这轮上涨，华夏幸福的股价较年初时已经翻倍上涨。今年来，华夏幸福股价一直在1元左右徘徊，甚至一度逼近低于1元的危险区。根据相关规定，如果A股公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元，公司股票可能被终止上市交易。
为提振股价、保住上市公司地位，今年华夏幸福高管数次增持，以挽救低迷的股价。比如9月份该公司表示，华夏幸福董事长王文学自2024年7月11日起的6个月内，***以集中竞价的方式增持华夏幸福股份，增持金额不低于1000万元且不超过1200万元，不过效果并不显著。
而相较于公司上述动作，市场及行业的整体情绪，对公司股价影响显然更大。
11月以来，关于房地产的利好消息仍在释放。中信证券（***）最新研报表示，当下房地产行业的政策决心坚定、分步落地，预计房地产市场有望从一线城市开始，分批分区域实现止跌回稳。
中指研究院企业研究总监刘水表示，近日地产股走强，主要受房地产系列政策及市场变化影响。从政策看，9.26政治局会议指出要促进房地产市场止跌回稳，随后住建部等部委联合推出房地产政策组合拳，比如取消限购、限售、限价等，提振了房地产市场信心。
从市场看，根据中指研究院数据，10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，为2023年3月以来首次转正。根据住建部数据，10月份，一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，湖南、天津、广东、江西、江苏等省市新建商品房网签量同比增幅超过10%。
“房地产政策的重磅支持，房地产市场成交回升，改善了行业预期，极大提升了投资者的信心，所以导致房地产股接连走强。”刘水表示。
“九连板”背后有何特殊逻辑？
出险较早的华夏幸福，突然因股价连涨成为资本市场焦点，这令新老投资者都好奇背后逻辑。
“华夏幸福连续多日涨停，既受房地产政策及市场环境的影响，也有自身特别的原因。”刘水表示。
对公司基本面影响较大的便是债务化解。华夏幸福是业内较早出险的房企，早在2021年10月8日，华夏幸福便推出了《债务重组***》，称坚持“不逃废债、同债同权”原则，对2192亿元的金融债务安排“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿，正式开启化债之路。
据华夏幸福三季报披露，截至10月30日，该公司《债务重组***》中2192亿元的金融债务，通过签约等方式，已实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元，约占金融债务金额的87%。
“以股抵债”方面，华夏幸福搭建了“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务。截至报告披露日，以“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为139.46亿元，以“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为59.30亿元。
信托***方面，2023年11月21日，华夏幸福完成信托***设立，信托规模为255.85亿元，截至10月26日，已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元。资产交易也在推进中，目前永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易等，均正在按照转让协议推进相关安排。
近日，华夏幸福在《债务重组***》基础上，优化了置换带方案，拟引入国企公司承接部分金融债权人债务，廊坊市属国有企业拟承接置换带资产及部分金融债务，实施置换带的债务规模预计200亿元左右。
“如果置换带方案顺利实施，剩余债务将能化解，将能帮助华夏幸福基本完成债务重组。对出险房企来说，完成债务重组是里程碑的利好***。”刘水认为。
除了受债务重组进展的影响，刘水还表示，近日地方化债相关政策，对公司股价也有影响。
资料显示，10月12日，财政部部长蓝佛安透露关于支持地方化解***债务风险的增量政策，“拟一次性增加较大规模债务限额置换地方***存量隐性债务”。11月4日，全国人大常委会召开，当天上午的全体会议审议了国务院提请的增加地方***债务限额、置换存量隐性债务的议案。
地方化债工作与华夏幸福关联何在？“华夏幸福的产业新城模式，为地方***做了许多基础设施工程，地方***对华夏幸福有大量欠款。如果政策支持地方***发债置换债务，地方***将有更多的资金偿还债务，对于华夏幸福的资金回笼是极大利好。”刘水表示。
从业绩层面看，2024年第三季度，华夏幸福实现营业收入79.998亿元，同比上涨11.56%；年初至报告期末实现营业收入139.12亿元，同比下降21.79%；2024年第三季度，实现归属于上市公司股东的净利润26.09亿元，年初至报告期末实现归属于上市公司股东的净利润-22.41亿元。
虽然整体业绩还是亏损状态，不过华夏幸福表示，未来要围绕“产业+园区”，全面转型产业新城服务商，形成“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。
据悉，华夏幸福的转型思路，一是轻资产化输出，基于多年经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。
二是挖掘和兑现园区***，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质***，以合作方式切入新赛道。三是探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。2024年上半年，华夏幸福运营、服务类业务收入占比近30%。
刘水表示，出险房企债务重组成功将有助于缓释行业风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持。部分出险房企在走出债务危机后，仍可聚焦开发主业，维持一定的业务规模；部分房企则可能适度收缩业务范围，以自身职业化团队作为核心竞争力，发挥专业优势，发展轻资产业务。
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