界面新闻记者 | 王妤涵
近日，《***中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，提出要加快建立“租购并举”的住房制度，加快构建房地产发展新模式。其中就包括要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体的刚性住房需求。
保租房作为保障性住房体系中的重要组成部分。2021年以来，中央积极出台了多项住房租赁相关的支持政策，伴随于此，我国住房租赁政策体系也在逐年完善。
2024年上半年，已有广州、上海、北京等13省、81座城市发布了今年的保租房筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套（间）。其中，核心一二线城市规划筹集量占比约75%。
值得关注的是，截至6月底，已有部分城市提前完成了半年度目标、甚至是年度筹集目标，进展迅速。
如上海，今年1-6月全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.7万套，新增供应约3.4万套，均超半年度工作任务量；截至6月底，杭州已筹集保障性租赁住房项目126个、房源6.01万套（间）；新推出保租房项目10个、房源9531套（间），提前完成年度筹集目标任务和“春雨***”目标任务。
在政策端，据中指研究院监测，今年上半年各地***共出台住房租赁相关政策80余次，涉及供给***、筹集渠道、租赁补贴等供需两端多个方面。
进入下半年以后，各地在推动保租房建设上也动作不断。
7月15日，据杭州住保房管消息，杭州的七堡停车场、池华街公交站、振华路停车场3个公交场站和九堡中心单元1个地铁TOD项目复合建设保障性租赁住房项目，已于近期获得立项批复，预计建成后可新增筹集保障性租赁住房约2000套（间），进一步扩大杭州市区“小户型、低租金”保障性租赁住房供给。
7月23日，深圳住房和建设局发布《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》（以下简称《细则》），细化、补充了社会类保租房租赁管理的具体规定，规范社会类保租房运营管理，以推动深圳保障性租赁住房加快发展。
其中，在租金方面提出，社会类保租房租金由运营管理单位确定，不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%。
据悉，深圳于去年8月发布实施了***规章《管理办法》，其中将保障性租赁住房划分为***配租的保障性租赁住房和社会主体出租的保障性租赁住房两类，并建立了社会类保租房的出租运营和监督管理基本规范。
平安证券研究指出，随着国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》的发布，未来“市场+保障”住房供应体系逐步确立，作为保障房体系重要组成部分，保租房也将迎来快速发展，而得益于潜在庞大的需求群体，预计短期内供需仍将偏紧。
此外，随着REITS扩围至保租房领域，市场化保租房迎来了一条可持续、高质量的新路径。
2024年以来，我国目前仅存的5只存量保租REITS资产持续升级，市场整体呈现出“首发+扩募”双轮驱动的格局。
单自5月以来，就有3支保租房REITs集中发布扩募启动公告。
5月23日，华夏北京保障房REIT发布扩募启动公告，***购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目。
5月30日，华夏基金华润有巢REIT发布扩募启动公告，***购入位于上海市的保租房项目。
6月1日，红土创新深圳安居REIT发布扩募启动公告，***购入深圳市福田区承福苑项目（房源382套，建面14639平方米）、南山区南馨苑项目（房源490套，建面18871平方米）、宝安区空港花园项目（房源2388套，建面144781平方米）。
与此同时，还有至少10个保租领域REITS正在申报，预计加起来规模会超过100亿元，其中包括上海城投、青岛房投、建行住房等多个国企申报为主的项目。
从收入情况来看，据克而瑞监测，今年二季度保租房REITS总体净利润比较可观，5只市场上的保租REITS项目合计收入近1个亿，总收入达到9470多万。
克而瑞研究指出，保租房商业运作模式最大的优点就是其商业模式清晰，尽管微利，但项目的整体出租率往往更高，且参与企业在金融、税收等方面有一定支持力度，同时还能盘活存量资产，提升资产本身的效率与价值，因此成为当前REITS市场的“香饽饽”。
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