来源：中国基金报
中国基金报记者 天心
6月30日晚，***通发布公告称，拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，为公司公募REITs后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，推动公司不动产证券化战略的快速转型。
其中，首期Pre-REITs项目拟入池资产账面净值约为4.4亿元，经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元。
***通拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目
6月30日晚，***通召开第六届监事会第五次会议，经审议并表决，通过了《关于公司开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目的议案》。
公告显示，为积极响应国家政策号召，有效盘活存量资产，公司于2023年3月启动医药物流仓储基础设施REITs的申报发行工作。截至目前，公司公募REITs项目正经国家发改委审核之中，如经批准，有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极正面影响。
为协同公司即将搭建的公募REITs平台具有稳定的扩募项目来源，提前布局公募REITs扩募工作，提升扩募发行效率，公司拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs不动产私募投资基金项目（简称“Pre-REITs项目”），高和资本***首批不动产私募基金管理人将作为基金管理公司。
公告称，本次Pre-REITs项目将比照基础设施公募REITs的要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，并提前介入标的资产的运营和培育过程，以期形成无缝对接的滚动复投医药物流仓储设施的良性循环，构建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。随着公募REITs和Pre-REITs基金的设立，公司将具备“双上市”资本运作平台，更高效地引入稀缺权益资金，实现资产价值最大化。
此外，公告显示，本次选取作为首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，账面净值约为4.4亿元。经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元（最终以发行结果为准）。如本次Pre-REITs发行工作能在2024年内完成，预计增加公司2024年度净利润不超过11亿元（最终会计处理及影响金额以会计师事务所审计后的结果为准）。
Pre-REITs或有助于推动
公募REITs健康发展
自公募REITs试点以来，发展迅速，并催生出庞大的Pre-REITs市场。业内人士认为，Pre-REITs的发行有助于形成优质项目***储备，推动公募REITs健康发展。
所谓Pre-REITs，是指对于具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，投资者提前介入标的资产的建设、运营和培育等过程，并在时机成熟时通过公募REITs、类REITs等方式实现退出的投资模式。
实际上，Pre-REITs通过公募REITs退出已有先例。
比如，此前张江高科和光控安石成立私募基金收购张江光大产业园，并通过华安张江光大产业园REIT上市实现资金成功退出，或是国内首个Pre-REITs通过公募REITs退出的案例。
这也意味着，虽然华安张江光大园公募REITs在2021年才开始正式发售，但实际上在2016年便以私募REITs的方式开始准备。
在业内人士看来，作为公募REITs底层资产的基础设施项目，通常需要较长时间的培育和运营才能获得稳定持续的现金流，达到稳定盈利的状态，Pre-REITs的发行有助于形成公募REITs的优质项目***储备，推动公募REITs健康发展。不过，公募REITs发行成功率或也决定了Pre-REITs模式成功与否。
值得一提的是，2023年2月20日，***宣布启动不动产私募投资基金试点工作。同日，基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
Pre-REITs市场此前主要的产品形式是私募股权基金，而《指引》允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业***的基础上，设立不动产私募投资基金，并明确投资范围为特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。
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