博时基金 REITs业务营运总监 刘玄
6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目上市迎来一周年。随着首批基础设施公募REITs扩募项目的成功落地，我国公募REITs市场正式形成首发与扩募“双轮驱动”的发展新格局。
在博时基金 REITs业务营运总监刘玄看来，作为首批扩募项目，公募REITs本身不仅可以增加资金规模，还有望通过资产的多样化及优化配置提高风险调整后的回报率。同时，扩募也有助于增强市场流动性，促进价格的准确发现，提升市场效率，并鼓励金融产品和服务的创新。
扩募有利于盘活存量资产、扩大有效投资
扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。
“借助扩募，REITs基金更能适应市场变化，支持可持续发展项目，提升其在资本市场中的竞争力和吸引力。无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用——一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局；二是优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力；三是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展；四是助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。”
对于当前公募REITs一级市场火热和二级市场震荡，刘玄认为，公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动应相对较小。从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。
“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。”
叠加当前利率下行及资产荒的现状，刘玄认为，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
博时蛇口产园REIT扩募资产整体运营稳健
首批基础设施公募REITs扩募一年来，项目运营情况如何，取得了哪些实践经验？
刘玄介绍，扩募资金的使用均严格按照《招募说明书》所披露的方式用于购入新的基础设施资产，实现了底层资产类型的多元化布局，提升了基金整体收入，有助于基金发起人（原始权益人）进一步盘活存量资产、扩宽资金来源、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出了贡献。
扩募一年以来，博时蛇口产园REIT的新购入资产整体运营情况较为稳健，收入完成情况基本符合预期。但由于在资产区域分布的分散性、租户类型分类的多元化、对接运管团队的扩大化等方面出现了新的挑战，基金管理人在不同区域资产的差异化园区定位、不同类型租户的定制化租赁方案、不同运管团队的标准化统一管理等方面积累了更多的运营管理经验，为后续进一步扩充基础设施资产夯实了基础。
博时基金在***指导下，参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs之一的博时招蛇产园REIT，并成功成为首批获批扩募的公募REITs之一，在较广泛的范围内形成了示范性影响，体现了监管部门和市场对公司运营管理能力的肯定。
今年4月，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得上交所和***批复，这是博时基金继博时招商蛇口产业园REIT（180101）后的第二只REIT基金产品。作为天津市首单REITs项目，博时津开科工产业园REIT的成功获批标志着天津市在资本市场创新领域迈出的重要一步，为本只基金入池的基础设施项目天河数字产业园和大陆汽车厂房带来崭新的发展机遇。
博时REITs团队在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有考虑布局。随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，团队也会在监管的指导下，继续支持不同发行主体、多业态、跨区域、跨行业资产的发行上市。
未来，博时基金也将秉承“恪尽职守，归位尽责”的基本原则，与原始权益人建立高效的沟通机制，做好项目前期的资产培育工作，同时不断加强自身投资能力和运营管理能力建设，提升价值发现和投资专业化水平，守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。
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