中金发布研究报告称，维持绿城服务（02869）“跑赢行业”评级，盈利预测不变，目标价上调35%至4.6港元。该行观察到绿城服务过去两年在企业经营管理方面的内部改革于财务报表一端初现成效，基于其深厚品牌底蕴和市场化发展能力，该行认为效率优化与战略聚焦有望在未来几年逐步帮助公司弥补利润释放一端的短板，虽然近期报表层面归母利润或仍可能受到减值影响而波动，但该行提示投资人关注改革效果释放进程择机布局。
中金主要观点如下：
定位中高端市场，核心竞争力保持稳健。
绿城服务深耕长三角区域，自1998年从绿城房产分拆以来，公司坚持独立的市场化发展策略，在中高端市场具备良好的品牌、口碑及业主满意度。2021-2023年公司新拓合同金额均保持在40亿元以上，同时每年维持1亿元合约金额及以上的到期项目提价（对应当年基础物管收入比例约1%），凸显了公司在基础物管业务的核心竞争力。截至2023年末，公司在管面积达4.48亿平米，对应项目平均物业管理费3.24元/平米/月（多数物管公司均价在2.0-2.5元/平米/月）。
新任管理层上任后效率优化与战略聚焦初见成效。
公司自2021年起逐步调整经营战略，对投入较大的部分园区服务***取由重转轻的战略转变；新任管理层上任以来，在项目前端的组织架构调整、中后台职能部门端持续推进降本增效，同时提高市场外拓的门槛、明确承接战略，聚焦园区服务核心业务的产品及盈利能力打造，审慎投资减轻对资产负债表的压力。2023年公司的基础物管毛利率、销售管理费用率、收缴率以及经营性现金流等指标均出现不同程度的改善提升，考虑到当前公司经营效率水平和财务报表状况，该行预计未来核心指标仍有一定的潜在提升空间。
利润释放具备潜力，治理加强及股东回报重视亦提供额外支撑。
公司指引2024年收入同比增长不低于10%，核心经营利润同比增长不低于15%，中长期收入与利润增速维持双位数水平且核心经营利润增速快于收入增速。该行预计稳定新拓展合同支持收入增长、提效措施持续深化有利于基础物管业务保障利润底线，若多元业务和减值有所改善则具备一定弹性。该行认为公司治理的持续提升及对股东回报的重视程度（2023年回购金额对应归母净利润比例22%，分红比例72%）有望为公司的长期价值提供一定支撑。
风险
公司提质增效进展不及预期风险，部分资产科目减值改善不及预期风险，第三方外拓竞争加剧风险等。
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